CÓMO COMPRAR UNA PROPIEDAD EN 10 SENCILLOS PASOS
¿Se siente cansado de arrendar y cree que el monto mensual de su arriendo podría transformarse en el dividendo de su casa propia?
¿Ya tiene más de 40 años, sigue viviendo en la casa de sus padres y cree que llegó el momento de cambiarse a su propio departamento?
¿Tal vez ya sea propietario y quiera una segunda vivienda para sus vacaciones o como inversión?
¿Quiere cambiar su actual propiedad por una más grande porque la familia está creciendo o al revés, desea una propiedad más pequeña con menos mantenimiento y menor gasto de energía?
Cualquiera que sea su circunstancia, comprar una propiedad es un gran desafío y estamos aquí para ayudarlo con instrucciones paso a paso.
Primer paso: El proceso de toma de decisión
Si su decisión de comprar una casa nueva se debe a la necesidad de más espacio o si lo requiere un nuevo trabajo, es posible que la decisión sea más sencilla. A veces no tenemos más remedio que encontrar un nuevo hogar, pero para otros, hay muchas cosas en las que pensar antes de comenzar el proceso.
Lo primero que debe considerar es si realmente desea mudarse o no.
Aunque no lo crea, la compra de una vivienda implica más de lo que probablemente piensa.
¿Estás listo para ser responsable de todo el mantenimiento, por dentro y por fuera? Eso incluye cortar el césped, reparar o reemplazar los electrodomésticos cuando sea necesario y mucho más.
¿Está listo para comprometerse con un solo lugar y renunciar a la capacidad de moverse rápidamente?
¿Disfruta actualmente de las comodidades de la casa club, como un área de parque común o una piscina?
Haga una lista de todas las cosas que le gustan de alquilar o de su casa actual y todas las cosas que no le gustan, luego haga lo mismo con una casa nueva. La mayoría de las veces, el simple hecho de escribirlo aclarará la respuesta.
Paso 2: Revise sus finanzas
Ahora que ha tomado una decisión, eche un vistazo a sus finanzas para ver si puede o no hacer el cambio.
Solicite a su ejecutivo bancario una preaprobación de crédito hipotecario (por escrito) para conocer el monto de al cual puede acceder según su nivel de ingresos y capacidad de pago, además de los montos que necesitará para el pié inicial y los costos de la transacción.
Con este documento oficial de su banco ya puede comenzar a buscar una propiedad que se ajuste a su realidad financiera y a sus sueños. Es fundamental que cotice en todos los bancos e instituciones financieras la posibilidad de mejorar las condiciones de crédito que obtuvo en su banco.
Paso 3: Contratar un corredor de propiedades
Puede comunicarse con un corredor de propiedades en cualquier momento, pero es en este punto cuando realmente necesita encontrar uno que le dé confianza para que lo guíe a través del proceso de compra de una vivienda.
La contratación de un agente de bienes raíces debe tratarse con mucho cuidado porque la transacción de una propiedad es compleja y el contrato es legalmente vinculante. Recuerde siempre que usted es el cliente y si no está satisfecho con el servicio que está recibiendo, infórmeselo a su agente o busque a alguien con quien tenga una mejor relación.
Si desea un agente que lo escuche y está buscando una casa en el sector oriente de la Región Metropolitana, estaremos encantados de trabajar con usted.
No dude en enviarnos un correo electrónico o llamarnos y nos comunicaremos con usted lo antes posible.
Paso 4: Decida lo que quiere en su nuevo hogar
1) Ya decidió que comprar una casa es el movimiento correcto, 2) ya habló con su ejecutivo bancario y tiene la pre-aprobación del crédito en la mano y 3) ya encontró un gran corredor de propiedades que ama absolutamente.
¿Y ahora qué? ¿cuáles son las propiedades que debería mirar? ¿está dispuesto a dejar los pies en la calle para visitar todas las casas disponibles en la ciudad?, sin duda habrá muchas para elegir.
En este punto, su increíble corredor de propiedades probablemente ya le haya hecho muchas preguntas sobre lo que está buscando y sabe exactamente cómo limitar la búsqueda y siempre será su mejor recurso.
Estas son las cosas en las que debe pensar con anticipación para responder las preguntas de su corredor:
Rango de precios: ¿Cuánto puede pagar por una propiedad? Calcule el precio que le asegure un dividendo mensual que sea cómodo de pagar.
Tamaño de casa: ¿Cuántos dormitorios y baños necesita? ¿Cuántos metros cuadrados requiere para vivir cómodo con su familia?
Superficie en m2: ¿Necesita espacio para animales o sus pasatiempos? ¿Tiene el tiempo y el deseo de mantener una propiedad grande?
Ubicación de la propiedad: ¿Cuál es la comuna o barrio de su preferencia? ¿Requiere estar cerca de un colegio, o de su trabajo? ¿Le gusta la ciudad o el campo? ¿Tiene algún requisito especial de zonificación para desarrollar un negocio desde su casa?
Diseño: ¿Qué estilo de casa le gusta? ¿El diseño de la casa es importante para usted o es menos relevantes que los otros factores?
Paso 5: Llegó el momento de elegir
¡Finalmente, la parte divertida!
Ya tiene una lista de viviendas disponibles que cumplen con sus criterios y la primera recomendación es que pase en auto por el frente antes de coordinar una visita ya que no hay nada peor que concertar una cita y darse cuenta de que odia el barrio justo antes de haber entrado.
Tome notas y saque fotos mientras realiza la visita y escriba las cosas que le gustaron y las que no. Comparta esa información con su corredor para que pueda actualizar sus preferencias.
Tenga en cuenta que los elementos cosméticos pueden afectar significativamente la elección, por lo tanto debe afinar su ojo para mirar bajo el papel mural destrozado, pintura descascarada, alfombras sucias, cubre pisos desgastados o gabinetes viejos. A veces, la casa adecuada está francamente fea, por lo tanto eche un buen vistazo e intente imaginar cómo se vería sin los electrodomésticos verde palta y el linóleo naranja, evalúe su presupuesto y capacidad para reparar esos detalles que afean la propiedad y transformarla en la casa de sus sueños.
Paso 6: Ya está todo listo para hacer una oferta
Felicitaciones, encontró la casa que desea comprar y es el momento de hacer una oferta.
Esta es una parte muy compleja y debe conversar con su corredor para elaborar una oferta que sea atractiva para el vendedor. Sepa que una oferta es mucho más que precio y puede incluir una gran cantidad de contingencias según sea la situación de cada propiedad.
Una oferta debe considerar a lo menos estos elementos:
Precio
Forma de pago (al contado o con financiamiento bancario)
Plazo máximo para concretar la operación
Monto del depósito para garantizar la seriedad de la oferta
La mayoría de la gente piensa que el precio es el rey, pero a veces un cierre rápido o un pago al contado puede ser mucho más atractivo para la parte vendedora.
Su corredor sabrá cómo redactar la oferta, resaltando los aspectos que la harán más atractiva para el vendedor en función de su situación particular y, al mismo tiempo, se asegurará de que usted esté completamente protegido.
Si están de acuerdo con sus términos, aceptarán su oferta al firmarla, pero Usted debe estar preparado para negociar alguno de los términos de su oferta o incluso para que el vendedor acepte la oferta de otro interesado.
Paso 7: Firmar la promesa de compraventa
Llegó el momento de plasmar los términos del acuerdo en un contrato denominado «Pomesa de compraventa» el cual contiene los detalles del acuerdo y las condiciones estándar que obligan a las partes y procuran el éxito de la futura transacción.
En el acto de firmar ante un notario, las partes deberán entregar el depósito con el monto de la garantía que quedará en custodia hasta que se concrete (o eventualmente falle) la transacción.
Paso 8: Comienzan los trámites y la búsqueda frenética de documentos
Ahora que tiene la promesa de compraventa firmada, ¡el reloj comienza a correr!
Tanto usted como el vendedor tienen una cantidad de tiempo limitada para realizar las tareas descritas en la promesa. Junto a su corredor hagan una lista de las fechas límites para concretar cada una de sus tareas y las que debe realizar el vendedor.
Aquí hay una lista de las tareas más comunes que deberá realizar antes de cerrar:
Asegurar el crédito hipotecario: Usted tenía una carta de aprobación previa antes de ir de compras, ahora es el momento de asegurar ese financiamiento. Hable inmediatamente con el ejecutivo del banco y él le informará toda la documentación requerida para concretar la operación.
Estudio de títulos: En Chile es la entidad que da el préstamo la que normalmente se encarga de contratar los servicios de una oficina de abogados especialistas para realizar el estudio de títulos y después le traspasa los costos al comprador. La mayoría de los documentos que le solicitó su ejecutivo son para realizar este estudio de títulos. pídale a su corredor que solicite toda la documentación al vendedor y haga seguimiento permanente de estas solicitudes.
Tasación de la propiedad: Usted debe tener en cuenta que la propiedad que está comprando quedará como garantía de pago del crédito que solicitó, por lo tanto la entidad prestamista exigirá una tasación del inmueble con el fin de acotar el monto máximo del crédito que le otorgará, el cual normalmente será sólo una fracción no superior al 80% del valor comercial. De este trámite también de encarga la entidad que otorga el crédito y traspasará su costo al comprador.
Asegurar el monto del pie: A esta altura usted ya debe tener claro los costos de la operación y el monto del pago inicial o pie que deberá pagar al vendedor el día que tenga que firmar la escritura definitiva. Es su responsabilidad contar con ese dinero en efectivo o en un documento endosable al vendedor con liquidez inmediata.
Saneamiento de las deudas de contribuciones, municipales y gastos comunes: Al momento de efectuarse la transacción, la propiedad deberá estar absolutamente libre de toda deuda de contribuciones, derechos municipales y de gastos comunes en caso que corresponda, por lo tanto usted debe exigir al vendedor presente los documentos que acrediten el pago íntegro de todos estas obligaciones.
Redacción de la escritura: Normalmente es la misma oficina de abogados contratada por la entidad prestamista que ya realizó el estudio de títulos la que se encarga de redactar la escritura de la transacción. En este caso usted deberá esperar hasta que su ejecutivo le llame y le indique el nombre de la notaría, y la fecha a partir de la cual usted podrá ir a firmar.
En caso de que la compra la realice a contado, sin recurrir a una institución financiera, usted deberá contratar los servicios de un abogado para realizar el estudio de títulos y la redacción de la escritura.
Paso 9: Firmar la escritura
Llegó el momento de ir a la notaría y firmar la escritura de tu nueva casa. No olvides de llevar tu carnet de identidad y el dinero para pagar el pie, idealmente en un Vale a la Vista endosable.
También lleva una carpeta con los documentos actualizados que acreditan el pago íntegro de todas las obligaciones de contribuciones, municipales y de gastos comunes, los cuales debieron ser entregados oportunamente por el vendedor. El notario exigirá tenerlos a la vista al momento de las firmas.
Paso 10: Prepare las maletas y las cajas
Ya firmó, pagó el pie y los gastos de la operación. Ahora respire profundo, salga de la notaría, camine por el centro de la ciudad y elija un lugar para tomar un buen café con un trozo de pastel…
La escritura deberá ser inscrita en el Conservador de Bienes Raíces de su ciudad. Pídale a su corredor que haga seguimiento a este trámite y solicite un certificado de inscripción, cosa que podrá suceder no antes de 2 o 3 semanas. Mientras espera que este trámite se concrete, usted deberá planificar la mudanza.
Le recomiendo que contrate un servicio de mudanza profesional ya que tienen la experiencia y los medios técnicos para embalar, cargar el camión, trasladar, bajar del camión, desembalar y ubicar los muebles en su nuevo hogar sin causar daños. Le aseguro que el primo del amigo de un tío que tiene un camión y le puede cobrar la mitad siempre le saldrá más caro y terminará con sus muebles rotos, las paredes descascaradas, el piso rayado y mas encima, furioso con su tío.
Este es el momento de deshacerse de esos electrodomésticos que no funcionan pero que algún día los iba a reparar, de esos muebles que le regaló una tía pero que nunca le gustaron, de los libros que guarda como recuerdo de su época escolar, y de toda esa ropa que hace años no usa pero que guarda porque algún día volverán a estar de moda.
Espere con tranquilidad el día del cambio y confíe que todo saldrá según lo planificado.
